住宅ローン滞納の無料相談 NPO法人:任意売却相談室

任意売却の依頼先業者

2010-09-14T07:12:31Z

住宅ローンの支払いが困難になってしまい、前向きに任意売却をすると決断をしても
　　　　　「どこへ依頼したらよいかわからない」
という方が非常に多いでしょう。

依頼先として、大きく次の４つが挙げられます。

]]> Ａ）任意売却専門の不動産会社
　任意売却専門の不動産会社は、実績も経験も豊富ですので、債権者との交渉に慣れており、依頼者の立場に立って行ってくれるでしょう。

Ｂ）大手不動産会社・知り合いの不動産会社
　安心して依頼することができるでしょう。　しかし、任意売却に関する実務経験が少ないと債権者との交渉の仕方がわからず、場合によっては売却出来ないことがあります。

Ｃ）法律の専門家
　自己破産を考えていて、債権者からの督促の対応に困っている場合には一番いいでしょう。　ただし、Ａ）Ｂ）では発生しない報酬が必要となります。

Ｄ）債権者に紹介してもらう
　自分で選ぶことができない場合には、債権者によっては不動産会社を紹介してくれます。

相談に関するトラブル

2010-09-13T04:44:44Z

任意売却を早めにご決断されることはよりよいことですが、目先の督促から逃れたいためだけに安易に任意売却を依頼してしまうと、思わぬトラブルとなることがあります。

]]> ＜相談に関するトラブル＞
■質問には一切答えてくれず、まず面談や訪問の約束をするように強くすすめられた。
■引越代や残る債務に関して、心配なことを聞いても、詳しい説明がなく「大丈夫！」とだけ言われた。
■マイホームを残したいという相談をしても、売却したほうがいいとだけ言われた。
■相談したいことは聞かれずに、まず連絡先と自宅の状況を聞かれ、折り返しの連絡を待つように言われた。
■会社に行って相談をしたかったのに、会社訪問を断られ、自宅訪問をすすめられた。

依頼後によくあるトラブル

2010-09-12T05:18:31Z

＜任意売却依頼後に関するトラブル＞
■まだ家族に状況を話していなかったのに、スタッフが勝手に話をしてしまった。
■大丈夫です。出来ます。と言っていたので、依頼をしたが、時間だけが経過している。

]]> ■進捗の報告が全くなく、担当者と連絡がつかなくなってしまった。
■税金（市民税、固定資産税）の差押を解除してもらえず、任意売却できなかった。
■購入者が現れず、競売になってしまった。
■引越費用は３０万円もらえると約束してくれていたのに、用意してもらえなかった。

依頼時の注意点

2010-08-10T09:08:08Z

任意売却は、１００％成立をお約束出来るものではありません。
任意売却を選ばれても、購入する人が見つからないと不動産売買は成立しません。
任意売却の結果が良い結果となるかどうかは、任意売却を依頼するところによって異なってきます。また任意売却は、不動産売買となるため宅建業者でなければ取り扱いが出来ません。

では、宅建業者であればどこでもよいのでしょうか？

]]> 答えは、ＮＯです。

不動産会社であれば、どこでもいいということではありません。　任意売却は、通常の不動産売買とは異なり、債権者との交渉が必ず必要となります。　この交渉は、とりあえずやってみよう！と言って安易に出来ることではありません。　会社の規模が大きくても、知名度があっても、交渉が出来ないと良い結果には結び付きません。

実際に、誰もが知っている不動産会社に任意売却を依頼した方から、売却が困難で絶望しているというご相談を受けたことが幾度もあります。

成立する条件

2010-07-22T08:35:10Z

債務者が任意売却を希望しても、債権者が応じてくれないと任意売却は出来ません。
成功させるためにはいくつかの条件がありますが、全てが揃っていても債権者が「NO」と言うことはあります。

成立しやすくなる条件とは・・・

]]> ■所有者・居住者・連帯保証人等の対象不動産に関係する全ての人が同意・協力をしてくれること

■本人・保証人の本人確認ができること

■滞納している税金や管理費がなるべく少ないこと

■債権者の数が少ないこと

詳しいことは、あなたの置かれている状況によって異なりますので、ご相談ください。

任意売却のメリット

2010-06-25T05:48:38Z

・・・プライバシーを守れる・・・
一般の不動産売却と同じ方法で売却活動を行うため、近隣には住宅ローンを延滞している等の事情を知られずに解決できる。

・・・手続きがラク・・・
面倒な債権者との交渉や売却に関する手続きは、専門スタッフに任せることができる。

]]> ・・・高額売却が可能・・・
任意売却は、市場価格に近い価格で売却ができるため、競売より高額で売却することが可能です。　結果、債権者により多くの返済が可能となり、残債務を少なくすることができる。

・・・任意売却後の生活・・・
任意売却後の債務の返済に対して、柔軟に対応してもらえる可能性がある。

・・・引越代等・・・
引越代や残置物(ごみ等)処理の費用をもらえる可能性がある。

競売との違い　－住まいー

2010-06-18T07:26:03Z

競売では、買受人には対抗できず、明け渡し（引越）を迫られてしまいます。

一方、任意売却では、場合によっては身内の方にご購入いただき、その方から借りて住むという形も取れます。　また売却する場合でも、不動産売買契約に基づき契約締結後だいたい約１ヶ月前後での引渡決済となりますので、それまでの間に引越しをしていただくことが可能です。

競売との違い　－プライバシー－

2010-06-18T07:19:41Z

任意売却では、表向き一般的な不動産売却になります。　ですから、返済が出来ないという事情をご近所に知られることが少なくなります。　このプライバシーが守られることによって、マイホームを売却した後の引越し先が、仮にご近所でも今までと変わりない生活ができることになります。

それに比べて、競売になったことは誰でも知ることが出来ます。　もしご近所に知れ渡ってしまうと、その町に住み続けることが困難になってしまうこともあります。　まだ小さなお子さまがいらっしゃるご家庭だと、ご近所に知れ渡るということが、精神的苦痛となってしまいます。

競売との違い　－金銭面－

2010-06-18T07:14:50Z

任意売却では、市場価格により近い価格で取り引きが可能になります。　なので、高く売却できた分だけ残債が少なくなります。　一方競売では、買受人のほとんどが不動産業者のことが多く、安値で落札されてしまい、残債が多くなってしまいます。

また、任意売却では、引越し代を受け取れることがありますが、競売では引越代を受取ることは難しくなります。

任意売却とは

2010-06-18T07:02:49Z

住宅ローンや借入金等の支払いが困難になり、債権者(金融機関などの抵当権者)に担保不動産を差押えられたり、不動産の競売の申立をされたりする前に、所有者（債務者）様と債権者との合意のもとに、対象となるご自宅等の不動産を不動産会社を通じて売却することを言います。

]]> 一般的な不動産売却では、住宅ローン等抵当権が設定されている借入の残高全額を返済する必要があります。しかし、既に支払いが困難になっている状態ですので、残高が少なくない限り全額返済が出来ず、売りたくても売れないことになります。　そこで全額返済が出来ない状況でも、抵当権者に抵当権の抹消に応じてもらった上で売却をするのが、任意売却です。

任意売却物件を購入

2009-09-13T05:40:12Z

任意売却物件は、売主さんの諸事情により売却する物件です。　基本的には、一般的な不動産売買と同じですが、次の注意点を理解しておくことが必要です。

]]> ①契約までに時間が必要
　購入申込書を元に、各債権者と抵当権を外してもらう交渉をする必要があります。　債権　者数が多いほど、時間が必要となり、長い時には３カ月程度かかることもあります。

②価格交渉が難しい
　任意売却物件は、抵当権額を下回った価格で販売をしています。　各債権者は少しでも　多くの資金を回収したいという考えですので、場合によっては販売価格よりも高く購入していただかないと売買が成立しないこともあります。

③瑕疵担保は免責
　売主は、住宅ローン等借入の返済が困難となっている状態です。　購入後に瑕疵が見つ　かったとしても補償能力がありません。　そのため、近隣相場よりも抑えた価格設定をしていることが多いのです。