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| 住宅ローンの延滞って何ヶ月過ぎると競売になるの？ |
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延滞・滞納 - 住宅ローンの延滞ルール、滞納ルールは金融機関により異なります。 住宅金融公庫などは６ヵ月を過ぎると期限の利益の喪失となってしまい
まい残債務の一括返済となります。 残債務の一括返済が出来ない場合には、任意売却か競売かの二者択一となります。
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| 親子間売買の仕方を教えてください！ |
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親子間売買の方法 - 親子間売買の方法は個人差・状況差が有るので一概にはご説明出来ません。 また、購入に際し、住宅ローンを
組む際には多くの金融機関が親子ローンを認めておりません。 町中の不動産屋さんでは処理出来ない事案ではないかと思います。 親子間売買は、それに慣れた
業者さんにお願いした方が良いと思います。
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| 瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）って何よ？ |
瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは - 物件が新築の場合、買主は売主に対し瑕疵担保責任を追求することができます。
瑕疵担保責任とは売買の目的物に瑕疵(傷・不具合・欠陥がある状態)が有り、それが取引上要求される通常の注意をしても気付かぬものである場合に、売主
が買主に対して負う責任をいいます。
この場合、買主は瑕疵があることを知った時から、１年以内ならば売主に対し、損害賠償の請求ができますし、また瑕疵のために契約の目的を達することができな
いときは、契約を解除することもできます。
中古不動産の場合、売主の瑕疵担保責任が、契約によって免除されている場合も多く、この場合、瑕疵があったとしても原則として売主に瑕疵担保責任の請求
をすることはできません。 中古物件の場合、築年数がある程度経過しているので、瑕疵があることもある程度予想されるからです。 したがって、中古物件を購入
する場合は購入前に物件をよく調べておく必要があります。 但し、中古物件の場合で責任免除の規定がある場合でも、売主が瑕疵を知っていて敢えて買主にそ
の事実を告げなかった場合は、なお責任を負います。
また、売主が不動産業者の場合は、瑕疵担保を免責にするとか、期間を短くするなど、買主に不利な特約は無効とされ、目的物の引渡日から２年以上とする
契約をする以外は瑕疵を発見してから１年は責任を負うという民法の原則に従うことになります。
競売物件は法的に瑕疵担保責任は免除されております。 任意売却物件は売り主の資力の関係で瑕疵担保責任をご容赦願っております。
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| 期限の利益を失うってどんなこと？ |
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期限の利益を失うと - 残っている債務・借金の全額一括返済を迫られることになります。 支払を滞納していた分の一括返済では無くて残っている借入金の全額一括返済となります。 全額一括返済が出来ないのならば、家を売って・マンションを売ってそのお金を返してくださいといわれます。 それでも不足している分は何年かかっても払ってもらいますよと言われます。
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| 期限の利益放棄の申出書って何んですか？ |
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期限の利益放棄の申出書とは - 契約時に決めた延滞期間を待たずに期限の利益の喪失を迎えることです。 こうする事によって任意売却の処理を速め、早々に債務整理を行います。
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| 求償権ってなんですか？ |
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求償権とは- 例えば、あなたが借りたお金を返せなくて、Aさんが代わりに借金を清算してくれたとします。 Aさんはあなたの肩代わりをして支払ったお金の支払いの請求が出来るということです。
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| 競売の物件に住宅ローンは使えますか？ |
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競売物件を買う際の住宅ローン - 問題無く住宅ローンは使えます。 取扱は一般の住宅購入と同じです。 基本的に、融資額は落札価額
を上限とします。 入札前に銀行に融資の事前審査をしておくべきです。 または、競売代行の会社にお訊ねください。
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| 競売開始決定通知 |
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競売開始決定通知 - この通知が来たら、あなたに残された時間は余りございません。 このまま競売でいくのなら放置でも良いです。 競売よ
りも少しでも有利に処分したいのなら任意売却に切り替えないといけないターニングポイントです。 この競売開始決定通知が来ても無視をしている方は競売となり
ます。
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| 競売の取り下げってできるのですか？ |
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競売の取り下げ - 競売にかけられた側からは競売の取り下げはできません。 取り下げてもらうには債権者側の要求する条件を満たさねばな
りません。 例えば、500万円を納めてもらえるなら取り下げますと言われているのなら500万円を支払わねばなりません。 競売にかけれてからの任意売却は、
競売と競争する形で進めることになります。
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| 共有名義から外れたいのですが！ |
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共有名義から外れたい - 共有名義をやめることは非常に難しいです。 離婚しようが再婚しようが一度なった共有からは簡単には外
れることはできません。 外れるには、一度、残った債務を全額一括返済をしなければなりません。
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| 現況調査報告書ってなんですか？ |
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現況調査とは - 執行官が、実際に競売物件を見た上で、その物件に関する権利関係や占有状況、形状などについて調査した
内容を記載した書類です。 現況調査報告書には、土地の現況地目、建物の種類・構造等不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者の氏名や
その者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載されており、不動産の写真等が添付されています。
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| 現況調査報告書ってなんですか？ |
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期限の利益放棄の申出書とは - 契約時に決めた延滞期間を待たずに期限の利益の喪失を迎えることです。 こうする事によって任意売却の処理を速め、早々に債務整理を行います。
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| サービサーと交渉をしてくれますか？ |
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サービサーと残債務の交渉をしてくれますか？ - 他社で任意売却などの処理をなされた方の場合にはお断りいたしております。 弁護士さん
司法書士さんへお願いをしてください。
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| 債権者と交渉をしてもらえますか？ |
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債権者と交渉をしてくれますか？ - 不動産の売却という行為が絡むのであれば当然債権者との交渉は行います。 不動産の売却が伴わない
場合での債権者との交渉は非弁法という法律が有りましてできません。 言い換えれば弁護士さんが行うべき仕事を不動産業者が行うことが出来ません。
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| 債務超過を起こしているマンションを売ることできます？ |
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債務超過なんですがマンション売れますか？ - 市場価格が残債務より低くてもマンションなどの不動産を任意売却という方法で売ることは
可能です。 しかし、任意売却で処理をするとブラックリストに記載されます。
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| 催告書・催告状ってなんですか？ |
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催告書・催告状って何ですか？ - お金を払ってください。 借金を返してください。 という支払の催促のことです。
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| 債務状況って何よ？ |
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債務状況 - お借り入れている借金の状況。
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| 差押え・差し押さえを阻止できますか？ |
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差押え・差し押さえ - 給料の差押えを止めさせることはできますか？ 出来ることも有り、出来ない事もあります。 個々の置かれたケースに大きく
左右されますので、弁護士先生・司法書士先生に出来うる限り早い時期にご相談してください。
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| 自己破産をしなければいけないのでしょうか？ |
自己破産 - 住宅ローンの支払しか滞納していないのに、司法書士さんから自己破産を勧められております。 やはり自己破産をした方がよいのでしょうか？
住宅ローンの滞納だけなら自己破産をする必要はございません。 任意売却で不動産を処分すれば良いだけのはなしです。 ただ、自己破産をすると処理スピード
が上がることは確かです。 残る債務の支払からも逃れられることも確かです。
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| 専任媒介契約書って必ず必要なの？ |
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専任媒介契約書 - 専任媒介契約書が無いと債権者との交渉ができませんので絶対に必要です！ 言い換えれば、この専任媒介契約書をもって貴方の代理人になれる事を意味します。 専任媒介契約書を通称 ”専任” と言います。
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| 全額一括返済ってどういうことよ？ |
全額一括返済 - 住宅ローンの残っている債務の全額を一度の返済することです。 滞納分だけを一括返済するという意味ではありません。
ローンの返済を有る期間以上延滞すると、残りのローンを全て払ってくださいという請求書がされます。 この条件は契約時の契約書に記載してあります。
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| 代位弁済って何ですか？ |
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代位弁済 - 住宅ローンの保証会社などが、貴方に代わり貴方が借り入れしているローンの残債務を金融機関に返済することです。 これ以
降、貴方はこの代位弁済をした会社との交渉になります。 代位弁済のことを通称 ”代弁済” と言います。 代位の意味は『あなた変わって』、弁済の意味は『返済
する』です。
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| 何ヶ月滞納すると競売になるのですか？ |
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滞納・延滞の期間 - 金融機関により異なります。 また貴方と金融機関との関係にも大きく左右されます。 3ヵ月滞納で競売にかかっているケースもございます。 住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）の場合ですと
6ヵ月の滞納・延滞で競売となる場合が多いようです。
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| 担保割れ不動産って何？ |
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担保割れ不動産 - 担保（たんぽ）とは、借金や融資を受ける際に、その支払いを保証するための対象やその仕組みのことを指します。 債務の
返済が困難になったときには、担保を債権者に引き渡し、または強制執行手続きにより差押え・換価・競売を行うことによって債務の履行に代えるようになって
いて、これを優先弁済といいいます。 不動産や株券を担保にした場合、これらの値段は変動するため、担保が値下がりすると債務を完全に弁済できなくなる
場合があります。 このように担保が十分に弁済能力を持たなくなっている状態を担保割れといいます。
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| 滌除・できじょで家を買い戻せますか？ |
滌除 「てきじょ」で家を買い戻す - てき除では出来ません。 理由は、2004年４月から民事執行法改正により「抵当権消滅法」と名称と内容が変更がなされました。 てき除から変更された部分は下記です。
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抵当権実行通知義務の廃止：抵当権者は、抵当権を実行しようとする場合に、あらかじめ第三取得者に抵当権を実行する旨を通知することを要しないものとする（民法第381条及び第387条の削除）
- てき除をすることができる時期：第三取得者が滌除をすることができる時期については、競売開始決定に係る差押えの効力が生ずるまではいつでも可能であると改めるものとする（民法第382条第1項の改正）
- 抵当権者は滌除対抗手段であった従来の増加競売（滌除提示額の10％増し）による保証金預託制度の廃止と競売不調になった時の買取り義務の廃止。
不動産を失う可能性は大いに残りますが、合法的に短期間で抵当権の抹消処理ができる法律です。 仮に3,000万の債務が残っているが実勢価格は1,200万だとします。 そして、第三者に抵当権付所有権譲渡を行います。 次に、その第三者から金融機関へ抵当権付所有権譲渡を請けた旨と抵当権の抹消を1,500万円で応じて欲しい（抵当権消滅の申請）と通知します。 そうすると金融機関は２ヶ月以内に抵当権消滅を2,500万で了解するか、競売手続きをするか、２ヶ月間という短期間で決断を迫られることになります。 まして金融機関が競売を選んだ場合は裁判所に競売費用供託しなくてはいけない事態になり、時限リスクも伴います。 申し出が無視されたら承諾された事とみなし抵当権は消滅されます。 こういった事情で“抵当権消滅法”を受け入れる金融機関も有ります。 不動産の含み損は金融機関も大きなリスクと認識しておりますので本音ではさっさと処理してしまいたいのです。 そして、抵当権消滅後は、この第三者より“実勢価格”で買い戻す事ができます。 債務者主導の任意売却交渉が難航した時の切り札として活用する事をお勧めしております。 ただし、金融機関によっては報復の意味で意地でも競売で行くと決めて来る場合が有りますのでリスクは高いです。
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| 任意処分ってなんですか？ |
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任意処分 - 任意売却を参照してください！
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| 任意売却って何よ |
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任意売却とは - 住宅ローンが何らかの理由により支払うことが出来なくなってしまった場合、抵当権者（債権者）の承認を得て不動産を処分することです。 大都市の人気のエリア以外では、住宅ローンの残債務額よりも実勢価格の方が低いです。 よって、売却後にはその差額が残ります。 残った差額（債務）は支払う義務がありますが・・・。
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| 任売物件を購入に住宅ローンは使えますか？ |
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任意売買物件を購入するのに住宅ローンは使えますか？ - ハイ！問題無く使えます。 |
| ブラックリストで住宅ローンは組めますか？ |
ブラックリスト - ブラックリストに記載されている方は住宅ローンの新規借入は出来ません。 ブラックリストから消えるのを待つしか道は無いです。
ブラックもある条件を満たすと、ブラックリストから消す方法は有ります。 詳しくは弁護士さんにお聞きになってください！
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| 保証人を止めたいのですが |
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保証人 - 保証人を止めるにはお金を貸してくれている債権者の承諾が必要です。 ところが、そう簡単には債権者は保証人の解除をしてくれません。 保証人を止めるには一旦、借りたお金を全額返済をしなければなりません。
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| 無担保債権って何ですか？ |
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無担保債権 - 無担保債権とは、債務者あるいは保証人からこれ以上は金を回収できないという債権です。 競売後とか任意売却後にはこの無担保債権となります。 競売業界では無担保債権のことをポンカス債というらしいです。 別の言い方をすれば、取られる担保の無い借金とでも考えてください。
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| 有担保債権って何ですか？ |
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有担保債権 - 担保を取られている債権のこと。 返済が約束通り履行されないと、取られている担保は処分される。 普通は、有担保債権となります。
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| 連帯債務者を止めたい！ |
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連帯債務者 - 連帯債務者を離婚をするから止めたいと思ってもそう簡単には止めることはできません。 止めるには債権者の許可を求めなければなりません。 普通は無理です。 離婚をする際にはキッチリと、この連帯債務から外れる手続きを取っておくこと！ この手続きを取っておかないと後々ムチャクチャに苦労することになります！
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| 連帯保証人から抜けたい！ |
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連帯保証人 - 連帯保証人もそう簡単に外れることはできません！
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